DEKOMİM / YIKIM VE PROJE KOORDİNASYONU

İstanbul’da kentsel dönüşüm rehberi.

İstanbul’daki apartman malikleri ve yöneticileri için bina incelemesinden yıkım ve yeni yapının teslimine kadar yol haritası. Binanızın bulunduğu aşamayı belirleyin, ardından ilgili başvuruyu, belgeleri ve maliklerin alacağı kararları inceleyin.

Binanız için ilk adımı bulun Yıkım sürecini inceleyin →

İSTANBUL’DA İLK ADIM

İstanbul’da kentsel dönüşüme nereden başlanır?

Binanız için doğru başlangıç, elinizdeki raporlara ve maliklerin hangi kararı vermeye çalıştığına bağlıdır.

01 / ÖN BİLGİ

Binanın durumu henüz incelenmediyse

İBB’nin Hızlı Tarama hizmeti binanın deprem performansına ilişkin ön bilgi verir. 6306 kapsamındaki resmî riskli yapı tespiti ayrı bir işlemdir.

İBB Hızlı Tarama hakkında bilgi alın →

02 / RESMÎ TESPİT

Riskli yapı tespiti gerekiyorsa

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yayımladığı lisanslı kuruluş listesinden bir kuruluşla görüşün. Gerekli belgeleri ve rapordan sonraki adımları dosyanıza göre teyit edin.

Başkanlığın riskli yapı sürecini okuyun →

03 / PROJE HAZIRLIĞI

Malikler yeniden yapımı görüşüyorsa

İlçe ve mahalleyi, varsa ada-parsel bilgisi ve mevcut proje belgelerini hazırlayın. Görüşülecek tekliflerde yıkım, ruhsat ve yapım kapsamını, malik ödemelerini ve teslim koşullarını ayrı ayrı karşılaştırın.

Malik toplantısı hazırlığını inceleyin →

01 / SÜREÇ HARİTASI

İlk incelemeden yeni yapının teslimine.

Her aşamayı, bir sonraki işe geçmeden önce tamamlanması gereken belge veya kararla birlikte takip edin.

01 / MEVCUT DURUM

Yapıyı ve parseli tanıyın

Mevcut proje ve ruhsat bilgilerini, taşınmazın kullanımını, tapu durumunu ve maliklerin önceliklerini bir araya getirin. Riskli yapı tespiti gündemdeyse lisanslı kuruluşla inceleme kapsamını görüşün.

Takip kaydı

Mevcut belgeler, eksikler ve teknik inceleme ihtiyacı.

02 / RESMÎ SÜREÇ

Tespit ve bildirimleri izleyin

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde tespit, bildirim ve varsa itiraz aşamalarını ilgili idarenin kayıtlarından takip edin. Resmî süreleri dosyanıza ait bildirime göre iş programına alın.

Takip kaydı

Rapor durumu, bildirim ve teyit edilen tarihler.

03 / ORTAK KARAR

Teklifi ve sözleşme kapsamını netleştirin

Bağımsız bölüm paylaşımını, varsa malik ödemelerini, teknik şartnameyi ve teslim şartlarını aynı belgeler üzerinden karşılaştırın. Karar, temsil ve bildirim usullerini proje özelinde teyit edin.

Takip kaydı

Toplantı tutanağı, teklif karşılaştırması ve sözleşme ekleri.

04 / YIKIM ORGANİZASYONU

Tahliyeyi ve yıkımı planlayın

Taşınma ve tahliyeyi, altyapı bağlantılarını, gerekli izinleri, yetkili saha ekibini ve atık sürecini ayrı kalemler olarak izleyin.

Takip kaydı

Tahliye teyidi, saha hazırlığı, ruhsat ve arsa teslim dosyası.

05 / YENİ YAPI

Projeyi ve izinleri hazırlayın

İmar koşullarını, tasarım kararlarını, bütçeyi ve teknik şartnameyi birlikte değerlendirin. Yeni yapım için ilgili idareyle ruhsat dosyasının gerekliliklerini netleştirin.

Takip kaydı

Güncel proje sürümü, açık teknik kararlar ve izin durumu.

06 / YAPIM VE TESLİM

İlerlemeyi ve teslimi belgeleyin

Saha ilerlemesini iş programı ve sözleşme kapsamıyla karşılaştırın. Teslimde eksik işleri, kapanış tarihlerini ve ilgili belgeleri yazılı bir kayıtla izleyin.

Takip kaydı

İlerleme raporları, değişiklik onayları, eksik listesi ve teslim dosyası.

6306 kapsamındaki işlemlerin süresini ve hangi kuruma başvuracağınızı dosyanıza ilişkin resmî bildirim ve ilgili idare üzerinden teyit edin. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı riskli yapı rehberi (PDF)

02 / MALİKLER VE APARTMAN YÖNETİMİ

Kararları ortak bir dosyada toplayın.

Maliklerin aynı teklif ve proje sürümünü görmesi, görüşmelerde hangi konuların açık kaldığını anlamayı kolaylaştırır.

01 / GÖRÜŞME

Gündemi ve beklentileri belirleyin

Malik, kiracı ve işyeri kullanıcılarının taşınma ve erişim ihtiyaçlarını not edin. Maliklerin yeni alan, bütçe ve teslim konusundaki beklentilerini ayrı başlıklarda toplayın.

02 / KARAR

Yetkiyi ve iletişim kanalını netleştirin

Görüşmeleri takip edecek irtibat kişisini, imza yetkisini ve hangi kararların maliklere taşınacağını ayırın. Toplantı tarihi, görüşülen teklif sürümü, alınan karar ve açık maddeleri tutanağa işleyin.

03 / TEKLİF

Aynı iş kapsamı üzerinden karşılaştırın

Tahliye, yıkım, nakliye, atık, ruhsat, yapım ve teslim kalemlerinin kime ait olduğunu yazılı görün. Bölüm paylaşımını, ödeme koşullarını ve teknik şartnameyi teklif ekleriyle birlikte okuyun.

Kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve anahtar teslim modellerini karşılaştırın →

03 / YIKIM İŞLERİ

Yıkımı hazırlıktan arsa teslimine kadar planlayın.

Yıkım teklifinde saha hazırlığı, uygulama, atık taşıma ve kapanış belgelerini ayrı ayrı görün. Teknik yöntem ve sahaya özgü tedbirler, yetkili ekipçe yıkım planında belirlenir.

01 / YIKIM ÖNCESİ

İzin, tahliye ve saha hazırlığı

İdari dosya. İlgili idareden yıkım ruhsatı sürecini, gerekli belgeleri ve görevlilerin proje özelindeki yeterliklerini teyit edin.
Tahliye ve altyapı. Yapının tahliye durumunu ve elektrik, su, doğal gaz gibi bağlantılar için ilgili kuruluşların teyitlerini takip edin.
Çevre ve tehlikeli malzeme. Komşu yapıların durumu, altyapı, ulaşım ve saha erişiminin teknik incelemeye alındığını kontrol edin. Asbest ve benzeri maddelerle ilgili inceleme ve gerekli işlemler uzman ekiplerce yürütülür.

Hazırlık kaydı

Ruhsat ve ilgili belgeler, ekip bilgileri, kurum teyitleri ve saha hazırlık listesi.

02 / SAHA UYGULAMASI

Yıkım ekibi, çevre ve komşu iletişimi

Saha düzeni. Yetkili ekip, yıkım planına göre erişim kontrolünü, iş sağlığı ve güvenliğini ve çevre tedbirlerini takip eder.
Günlük koordinasyon. Çalışma saatleri, araç trafiği ve çevreye etkiler iş programında yer alır. Komşulara duyurular ve gelen bildirimler belirlenen irtibat üzerinden izlenir.
Beklenmedik durumlar. Yeni risk, hasar bildirimi veya plan dışı durumlar kayıt altına alınır. Gerekli değerlendirme ve devam kararı yetkili saha sorumlularına bırakılır.

Saha kaydı

Günlük ilerleme, kontrol ve bildirim kayıtları, açık aksiyonlar.

03 / KAPANIŞ

Atık kayıtları ve arsanın devri

Atık takibi. Ayrıştırma, taşıma ve ilgili tesislere teslim kayıtlarını iş kapsamına dahil edin. Tehlikeli atıkların kayıtları ayrı izlenir.
Arsa durumu. Yıkım sonrası saha durumu, kalan işler ve çevreyle ilgili açık konular kayıt altına alınır. Zemin ve sonraki imalatlara ilişkin teknik konular proje ekibine iletilir.
Teslim dosyası. Saha teslimi, gerekli tutanaklar ve atık kayıtları sonraki aşamaya devredilir. Yeni yapımın izinleri ayrıca takip edilir.

Teslim kaydı

Atık teslim belgeleri, saha fotoğrafları, varsa eksik listesi ve arsa teslim kaydı.

Yıkım iş programı ve örnek çalışma akışı →

Yetkili ekip, ruhsat, çevre tedbirleri ve atık yönetimine ilişkin proje özelindeki koşulları ilgili idareyle doğrulayın. Yıkım yönetmeliği ve değişiklik duyurusu

04 / ORGANİZASYON VE SORUMLULUK

Hangi kararı kim alır?

Koordinasyonun görevi bilgiyi toplamak ve işleri izlemektir. Malik kararları, teknik saha kararları ve resmî onaylar kendi yetki alanlarında yürütülür.

Malikler ve belirlenen temsilci: Beklentileri toplar, toplantı ve teklif süreçlerini takip eder. Malik kararları ve imzalar, işlem için geçerli karar ve temsil usulüne göre yürütülür.
Proje koordinasyonu: Belge listesini, iş programını, toplantı notlarını ve açık konuları güncel tutar. Bir karar gerektiğinde seçenekleri ve etkilerini ilgilisine iletir, sonucu kayda geçirir.
Lisanslı ve yetkili teknik ekipler: Riskli yapı tespiti ilgili lisanslı kuruluşça yürütülür. Yıkım işinde plan, saha uygulaması ve teknik kontroller için projeye uygun yetki ve yeterliğe sahip görevliler belirlenir.
İlgili idare ve altyapı kuruluşları: İdare, görev alanındaki başvuru, izin ve kontrolleri yürütür. Altyapı kuruluşları kendi hatları ve bağlantılarıyla ilgili işlemleri teyit eder.

05 / İŞ PROGRAMI VE RAPORLAMA

Malikler ilerlemeyi nasıl izler?

Dekomim’in koordinasyon yaklaşımı, maliklerin hangi işin tamamlandığını, neyin beklediğini ve sıradaki kararın kime ait olduğunu aynı kayıtta görebilmesine dayanır.

01 / İŞ PROGRAMI

Aşamaları ve bağımlılıkları gösterin

Tahliye, ruhsat, saha hazırlığı, yıkım ve teslimi ayrı adımlar olarak planlayın. Her adım için sorumlu, hedef tarih ve başlamadan önce tamamlanması gereken işi yazın.

02 / DÜZENLİ RAPOR

Açık kararları görünür tutun

Maliklere kararlaştırılan aralıklarla tamamlanan işleri, bekleyen belge ve kararları, süreye etki eden konuları ve bir sonraki adımı iletin.

03 / DEĞİŞİKLİK KAYDI

Bütçe ve süre etkisini belgeleyin

Ek iş veya kapsam değişikliği gündeme geldiğinde nedeni, bedel ve süre etkisini ve kimin onay vereceğini yazılı hale getirin. İlerlemeyi sözleşmedeki ödeme ve kontrol aşamalarıyla karşılaştırın.

ÖRNEK TAKİP KAYDI

Altyapı bağlantı teyitleri

Durum: Kurum teyidi bekleniyor
Takip eden: Proje koordinasyonu
Sonraki adım: Teyit belgesini dosyaya eklemek ve saha programını güncellemek

06 / SIK SORULAN SORULAR

Görüşmeden önce bilmeniz gerekenler.

İlk görüşmeye hangi bilgilerle gelmeliyiz?

İlçe ve mahalleyi, yaklaşık yapı yılını, mevcut kullanımı ve varsa ada-parsel bilgisini not edin. Elinizdeki proje veya tespit raporunun durumunu ve maliklerin son görüşmesinde açık kalan konuları özetleyin.

Yıkım teklifine hangi kalemler dahil olmalı?

Saha hazırlığı, yıkım uygulaması, atık ayrıştırma, taşıma, tesis teslimi ve arsanın teslim kapsamını ayrı kalemler halinde isteyin. Ruhsat dosyası, uzman incelemeleri, ilgili masraflar ve beklenmedik işlerin hangi tarafa ait olduğunu yazılı görüşün.

Yıkım ve yeni binanın yapımı aynı iş programında nasıl izlenir?

Yıkım ve yeni yapımın izinleri ve teslim noktaları ayrıdır. İş programında arsanın devri, yeni projeye ilişkin açık kararlar ve yapım başlangıcı için gereken onaylar arasındaki bağlantıyı gösterin.

Takvim değişirse malikler nasıl bilgilendirilir?

Değişikliğin nedenini, hangi aşamaları etkilediğini ve varsa maliyet etkisini kayda alın. Güncellenmiş hedef tarihleri, sorumluyu ve bekleyen kararı aynı bilgilendirmede paylaşın.

Yeni dairemin alanı ve özellikleri nasıl netleşir?

İmar koşulları, tasarım, paylaşım modeli ve sözleşme birlikte değerlendirilir. Dairelerin alan tanımları, katı, cephesi ve eklentileri için teklif ve proje eklerini birlikte okuyun.

Kira yardımı veya dönüşüm desteği nasıl değerlendirilir?

Başvuru ve hak sahipliği koşullarını güncel resmî duyurulardan teyit edin. Bütçede kesinleşen tutarları ve başvurusu devam eden destekleri ayrı gösterin.

İstanbul Galata ve Karaköy kent dokusu — İstanbul kent dokusu · Nikolai Kolosov / Unsplash

RESMÎ BİLGİ KAYNAKLARI

Başvuru ve mevzuat kaynakları.

Projenize uygulanacak izin, süre ve görevlendirme koşullarını güncel mevzuat ve ilgili idare üzerinden teyit edin.

KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞIRiskli yapı süreciTespit, bildirim, malik kararı ve yıkım hakkında sık sorulan sorular (PDF) ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞIBinaların Yıkılması Hakkında YönetmelikYönetmelik metni (PDF) TÜRKİYE BELEDİYELER BİRLİĞİYıkım yönetmeliği değişikliği12 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete duyurusu ve metin bağlantısı KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞIGüncel duyurularBaşvuru bilgileri, destekler ve resmî açıklamalar İBB VE KİPTAŞİstanbul YenileniyorBaşvuru koşulları ve proje değerlendirme aşamaları KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞIYarısı Bizden ve finansal desteklerGüncel destek bilgileri ve başvuru kaynakları

İLK GÖRÜŞME

Binanızın hangi aşamada olduğunu konuşalım.

İlçe, mevcut kullanım, maliklerin görüşme durumu ve varsa tahliye ya da yıkım takvimi ilk değerlendirme için iyi bir başlangıç sağlar.

Dekomim ile görüşün →